Apakah anda percaya kalau dalam dunia bisnis yang namanya sebuah “keluhan pengusaha” justru bisa menjadi peluang keuntungan bagi pengusaha lainnya?
Ini jelas bisa terjadi. Keluhan seorang pengusaha yang telah berusaha keras mengahadapi semua terpaan dan cobaan akibat badai depresiasi nilai mata uang hingga mau tidak mau mendorongnya untuk menjual apa yang dimilikinya dan di sisi lain bisa dianggap ada peluang kuntungan oleh pengusaha lainnya. Ini pun bisa terjadi di dunia bisnis properti.
Ada beberapa hal untuk diperhatikan sebelum seseorang merasa berpeluang dan akan bertindak lebih jauh demi mendapat keuntungan dari mengambil alih sebuah proyek properti. Inilah penjelasannya.
Wajib melakukan pemeriksaan menyeluruh terkait resiko hukum:
- Melakukan pemeriksaan pada aspek legalitas
Pada tahap ini ada dua hal penting yaitu pertama mencermati bukti bentuk penguasaan hak atas tanah (HM, HGB, Hak Pakai), sudah bersertifikat atau belum dan memastikan atas nama perorangan, pemegang saham atau atas nama badan hukum, pastikan juga jangka waktu berakhirnya hak atas tanah serta AMDAL, izin lokasi dan IMB nya.
Yang kedua adalah memastikan kelengkapan perizinan dan kesempurnaan legalitas dari badan hukum perusahaan. Menyoroti siapa pengurus dan pemegang saham perusahaan serta bentuk badan hukum perusahaannya.
- Melakukan pemeriksaan pada aspek finansial
Pemeriksaan aspek finansial formal dan juga untuk dapat dipastikan kebenarnnya secar material, meliputi neraca laba rugi dan arus kas. Tentunya agar benar-benar bisa meyakinkan kepada investor baru atas laporan keuangan yang disampaikan oleh developer properti macet ini, pihak analis keuangan harus lakukan penyesuaian dan penyusunan ulang.
Kasus penyampaian informasi bohong di tahap ini contohnya: belakang baru diketahui oleh investor kalau jumlah persedian yang ada (hak atas tanah dan bangunan di atasnya) telah dijual secara tunai bertahap . Ini memunculkan persengketaan hukum dan hilangnya peluang keuntungan yang sempat diharapkan.
- Melakukan pemeriksaan pada aspek teknis
Konstruksi fisik bangunan, sarana dan prasarana yang dipastikan bukanlah produk gagal. Fisik struktur bangunan bisa dipertanggungjawabkan dan tidak memerlukan biaya pembongkaran yang besar. Juga menghindari fakta fisik bangunan tidak dibangun pada kavling efektif yang diperkenankan sesuai site plan yang sudah disetujui instansi berwenang .
Lalu melalui cara legal seperti apa yang dipakai untuk take over proyek properti macet itu?
- Pembelian Saham
Yang dibeli adalah saham dari perusahaan (PT) pengembang properti sebelumnya yang proyeknya macet . Pembelian oleh investor baru bisa atas keseluruhan maupun sebagian dari saham dengan berpedoman pada UU Perseroan Terbatas No. 40/2007
- Novasi
Diistilahkan sebagai “alih debitur”. Dari debitur lama diambil alih oleh pelaku usaha properti untuk bertindak sebagai debitur baru. Seluruh hak dan kewajiban debitur lama beralih kepada debitur baru dan mensyaratkan peralihan hak atas tanah lokasi proyek ke atas nama pemegang hak baru , ada biaya yang tidak sedikit dalam proses ini (AJB, pajak-pajak, biaya proses balik nama dan biaya roya/penghapusan hak tanggungan).
- Cassie
Adalah pengalihan hak atas kebendaan tak bertubuh (intangible goods) kepada pihak ketiga. Kebendaan tak bertubuh di sini biasa berbentuk piutang atas nama. Maka dalam kasus ini adalah mekanisme peralihan hak dan penyerahan piutang. Bank selaku kreditur mengalihkan dan menyerahkan hak atas tagihannya kepada investor properti baru yang melakukan take over. Kedudukan bank selaku kreditur karena dalam hubungannya dengan pengembang properti macet memberikan dukungan Kredit Pembebasan Lahan (KPL) atau Kredit Modal Kerja (KMK) Konstruksi kepada pengembang lama.
Dengan demikian sebuah keberuntungan dari proyek properti macet keberhasilannya sangat bergantung dari kemampuan sang pelaku usaha melihat peluang dibalik tantangan menyelesaikan investasi properti yang macet dan melalui bantuan tenaga profsional dalam melakukan mekanisme uji tuntas dan penyelidikan serta penilaian terhadap kinerja perusahaan yang akan dijadikan targetnya melalui cara-cara take over yang paling sesuai.
Oleh : Tim – ECes.Q
Sumber:
https://www.rei.or.id/newrei/berita-meraih-cuan-dibalik-proyek-properti-macet.html
